DXG

Chúng tôi nhìn Đất Xanh (từ tháng 5/2026 mang tên Bluemarq Group) là một nhà phát triển bất động sản có bảng cân đối nhẹ nợ nhưng lãi về tay cổ đông công ty mẹ đang mỏng: sáu tháng đầu năm 2026 doanh thu thuần đạt 2.140,2 tỷ đồng, tăng 29,0% so với cùng kỳ, còn lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ chỉ 91 tỷ đồng, giảm 29,9%. Tuy nhiên điều quyết định nằm ở năm 2027, khi dự án The Privé bắt đầu bàn giao, trong lúc mảng môi giới đang chậm lại. Số liệu chúng tôi có dừng ở quý 2/2026, vì vậy bài này chưa phản ánh quý 3.

Doanh thu thuần sáu tháng đầu năm 2026

2.140,2 tỷ đồng+29,0%so với cùng kỳ

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ, sáu tháng đầu năm 2026

91 tỷ đồng−29,9%so với cùng kỳ

Lãi hoạt động cốt lõi quý 2/2026

7 tỷ đồng−97%so với cùng kỳ

Tiền khách hàng trả trước

8.077 tỷ đồng+31%so với đầu năm

Kết quả kinh doanh: doanh thu tăng, nhưng lãi hoạt động cốt lõi quý 2 chỉ còn 7 tỷ đồng

Sáu tháng đầu năm, doanh thu thuần tăng 29,0% lên 2.140,2 tỷ đồng, bằng 42,8% kế hoạch doanh thu cả năm của doanh nghiệp. Lãi của cổ đông công ty mẹ đạt 91 tỷ đồng, bằng 34,0% kế hoạch lãi cả năm. Doanh thu từ căn hộ và đất nền tăng 34,8% lên 1.035,0 tỷ đồng nhờ bàn giao tại Gem Sky World. Doanh thu môi giới tăng 14,9% lên 862,7 tỷ đồng, một phần nhờ nền so sánh thấp đầu năm.

Quý 2 yếu hơn nhiều. Doanh thu thuần là 788 tỷ đồng, tăng 7,3% so với 734 tỷ đồng cùng kỳ nhưng giảm 41,8% so với 1.353 tỷ đồng của quý 1. Doanh thu môi giới còn 259 tỷ đồng, giảm 53,4% so với cùng kỳ, vì lãi suất vay nhà ở cao làm thanh khoản thị trường sụt giảm. Lãi gộp (doanh thu trừ giá vốn) đạt 363 tỷ đồng, giảm 22,3%, biên lãi gộp 46,1%. Khoản chi bán hàng 210 tỷ đồng và khoản chi chung 146 tỷ đồng ăn gần hết số đó, vì vậy lãi hoạt động cốt lõi, tức lãi gộp trừ hai khoản chi này, chỉ còn 7 tỷ đồng, giảm 97%.

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ quý 2 là 53 tỷ đồng, giảm 34,8%. Con số này cao hơn lãi sau thuế hợp nhất 35 tỷ đồng, vì phần lỗ 18 tỷ đồng thuộc về cổ đông thiểu số.

Động lực: tiền khách trả trước tăng mạnh và bảng cân đối nhẹ nợ

Cuối quý 2/2026, tổng vay là 5.167 tỷ đồng, gần bằng 5.106 tỷ đồng tiền và tiền gửi, nợ vay chỉ bằng 0,2 lần vốn chủ sở hữu. Tiền khách hàng trả trước tăng 31%, từ 6.177 tỷ đồng hồi đầu năm lên 8.077 tỷ đồng, chủ yếu từ The Privé.

The Privé có khoảng 3.200 căn hộ, đến nay đã tiêu thụ khoảng một nửa đến 60% số căn tùy ước tính. Doanh nghiệp đặt mục tiêu cơ bản hoàn tất bán hàng dự án này trong năm 2026. Gem Sky World có khoảng 4.000 căn thấp tầng và đất nền, đã tiêu thụ khoảng 60% tính đến cuối quý 2/2026. Ngoài hai dự án này, doanh nghiệp còn 9 dự án, tổng diện tích khoảng 50 ha. Hàng tồn kho là quỹ đất và dự án dở dang đạt 15.985 tỷ đồng, ghi theo giá vốn.

Điểm yếu: lãi cốt lõi mỏng, lãi bị chia cho cổ đông thiểu số

Sáu tháng đầu năm, các khoản chi bán hàng và chi chung tăng 54,1% lên 708,8 tỷ đồng so với 460,0 tỷ đồng cùng kỳ, trong khi lãi gộp chỉ tăng 2,0% lên 996,9 tỷ đồng. Khoản chi tăng chủ yếu do môi giới, quảng cáo, lương và một số khoản trích dự phòng ở các công ty con. Doanh nghiệp được hỗ trợ bởi doanh thu tài chính tăng 146,8% lên 120,9 tỷ đồng, nhờ lãi tiền gửi và cho vay.

Điểm cần đọc kỹ là phần lãi về cổ đông công ty mẹ. Lãi sau thuế hợp nhất sáu tháng là 249 tỷ đồng, nhưng cổ đông công ty mẹ chỉ nhận 91 tỷ đồng, còn cổ đông thiểu số nhận 158 tỷ đồng. Phần lớn lãi nằm ở công ty môi giới DXS, doanh nghiệp sở hữu 59%, và ở các công ty dự án sở hữu thấp hơn 100%. Lợi ích cổ đông thiểu số trong vốn chủ sở hữu là 6.807 tỷ đồng, khoảng 32% vốn chủ sở hữu hợp nhất. Vì vậy chúng tôi nhìn con số lãi hợp nhất với sự dè dặt.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Đất Xanh

Giới phân tích khá tích cực. Đa số các công ty chứng khoán khuyến nghị mua hoặc khả quan; có nơi chỉ quan sát thêm vì lãi về cổ đông công ty mẹ còn mỏng. Dự phóng doanh thu thuần cả năm 2026 nằm trong khoảng từ 3.793 đến 4.958 tỷ đồng, còn lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ từ 219 đến 373 tỷ đồng; con số thấp nhất được đưa ra sau kết quả quý 2. Cho năm 2027, các dự phóng lãi của cổ đông công ty mẹ nằm từ 350 đến 2.517 tỷ đồng, rất rộng vì còn chưa chắc về tiến độ bàn giao The Privé, dự kiến từ năm 2027.

Có nơi hạ giá mục tiêu 14% vì giảm 25% định giá mảng môi giới, lùi thời điểm ghi nhận doanh số bán The Privé sang giai đoạn 2026 đến 2028, và nợ vay ròng cuối quý 2 cao hơn. Có nơi cho rằng bán hàng thực tế của The Privé có thể kéo sang 2027 vì tâm lý thận trọng trước lãi suất. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi