HDC

Chúng tôi nhìn Hodeco là một doanh nghiệp bất động sản đang giữ được lãi nhờ các khoản thu bất thường: chín tháng đầu năm 2026 lãi trước thuế đạt 207 tỷ đồng, trong khi riêng các khoản bất thường đã lên tới 237 tỷ đồng. Tuy nhiên mảng bất động sản gần như chưa đóng góp, tiền mặt chỉ còn 21 tỷ đồng và dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 534 tỷ đồng. Số liệu mới nhất chúng tôi có là kết quả quý 3/2026, chưa kiểm toán.

Doanh thu thuần quý 3/2026

116 tỷ đồng+14%so với cùng kỳ

Lãi trước thuế chín tháng 2026

207 tỷ đồngkhoản bất thường lên tới 237 tỷ đồng

Dòng tiền kinh doanh chín tháng 2026

−534 tỷ đồngquý 3 âm 123 tỷ đồng

Tiền mặt cuối quý 3/2026

21 tỷ đồngđầu năm là 499 tỷ đồng

Kết quả kinh doanh: doanh thu quý 3 tăng, nhưng mảng bất động sản gần như vắng mặt

Quý 3/2026, doanh thu thuần đạt 116 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ và tăng 23% so với quý 2. Có 90% số này không đến từ bất động sản mà đến từ kinh doanh vật liệu xây dựng, bê tông (61 tỷ đồng) và dịch vụ (43 tỷ đồng). Mảng bất động sản chỉ đạt 11,6 tỷ đồng doanh thu và lần đầu lỗ gộp 0,7 tỷ đồng.

Gộp chín tháng, doanh thu tăng 63%, nhưng chủ yếu do khoản 166 tỷ đồng chuyển nhượng dự án Thống Nhất cho HUB; loại khoản này ra thì doanh thu chỉ tăng khoảng 4%. Kế hoạch doanh thu cả năm của doanh nghiệp là 1.959 tỷ đồng, và chín tháng mới hoàn thành 23%.

Điểm sáng duy nhất là mảng dịch vụ, biên lãi gộp (phần lãi gộp so với doanh thu) đạt 27% so với 15% của quý 3/2025 nhờ mùa du lịch cao điểm.

Động lực: bàn giao dự án và thương vụ Seavillage, nhưng tiền thu về còn ít

Chúng tôi thấy hai động lực cho phần còn lại của năm. Thứ nhất là thương vụ chuyển nhượng toàn bộ dự án Hodeco Seavillage (2,58 ha) với giá dự kiến 1.050 tỷ đồng. Công ty đã thông qua nguyên tắc chuyển nhượng từ ngày 22/09, nhưng đến nay bên nhận và lịch thanh toán vẫn chưa được công bố. Thứ hai là bàn giao các dự án đang có: The Light City giai đoạn 1, Ecotown Phú Mỹ và Ngọc Tước 2.

Tại The Light City giai đoạn 1, doanh nghiệp đã tái khởi động bán hàng từ quý 2/2026 sau thời gian tạm hoãn vì thị trường kém và vướng mắc chuyển mục đích sử dụng đất. Ngọc Tước 2 có 165 căn biệt thự và đã tiêu thụ khoảng 30%. Ecotown Phú Mỹ dự kiến ra hàng khoảng 340 sản phẩm trong năm 2026. Đây là kế hoạch của doanh nghiệp, chưa phải kết quả.

Điểm yếu: lãi gộp không đủ trả tiền lãi vay, còn lãi trước thuế dựa vào khoản không có tiền

Lãi gộp quý 3 là 20 tỷ đồng, biên lãi gộp 17,3%, đi ngang so với cùng kỳ. Con số này thấp hơn khoản chi bán hàng và chi chung 31 tỷ đồng, vì vậy lãi thuần từ hoạt động kinh doanh âm 10,7 tỷ đồng. Tiền lãi vay là 43,4 tỷ đồng, tăng 127% so với cùng kỳ và gấp 2,2 lần lãi gộp.

Lãi trước thuế quý 3 là 70 tỷ đồng, và nó đến từ ba khoản: 78 tỷ đồng ghi là lãi từ thương vụ Đại Dương nhưng thực chất là hoàn nhập khoản phải trả đã trích trước, tức lãi trên sổ sách không có dòng tiền; 40,7 tỷ đồng tiền đền bù đất; và 12 tỷ đồng cổ tức từ HUB. Lãi trước thuế ba quý năm 2026 lần lượt là 73, 64 và 70 tỷ đồng, cộng lại 207 tỷ đồng, còn khoản bất thường trong chín tháng (hoàn tiền sử dụng đất 118 tỷ đồng, hoàn nhập 78 tỷ đồng, đền bù 41 tỷ đồng) lên tới 237 tỷ đồng. Chúng tôi coi chất lượng mức lãi này là thấp.

Phía dòng tiền còn căng hơn. Tiền và tương đương tiền chỉ còn 21 tỷ đồng, giảm 66 tỷ đồng so với quý trước và so với 499 tỷ đồng hồi đầu năm. Vay ngắn hạn tăng 85 tỷ đồng lên 963 tỷ đồng, trong đó có 285 tỷ đồng vay cá nhân không có tài sản thế chấp và một khoản vay lãi 12% mỗi năm. Nợ vay cuối quý là 2.087 tỷ đồng, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu, không tính trái phiếu chuyển đổi, lên 51,9%. Dòng tiền kinh doanh quý 3 âm 123 tỷ đồng, chín tháng âm 534 tỷ đồng. Khoản thuế nộp thừa 148,5 tỷ đồng được cấn trừ vào tiền sử dụng đất chứ không hoàn bằng tiền.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Hodeco

Giới phân tích vẫn giữ khuyến nghị mua, dù có nơi đã hạ giá mục tiêu sau kết quả quý 3. Dự phóng doanh thu cả năm 2026 của các công ty chứng khoán nằm trong khoảng từ 735 đến 1.096 tỷ đồng; con số cao được đưa ra từ tháng 5, trước khi có kết quả quý 3. Về lãi, có nơi dự phóng lãi sau thuế năm 2026 là 196 tỷ đồng, và chín tháng đã đạt 84%; nơi khác từ tháng 5 dự phóng lãi của cổ đông công ty mẹ là 471 tỷ đồng. Hai con số này khác chỉ tiêu và khác thời điểm, vì vậy chúng tôi không gộp thành khoảng.

Có nơi tính rằng muốn hoàn thành kế hoạch năm, quý 4 cần ghi nhận 1.500 tỷ đồng doanh thu và 328 tỷ đồng lãi sau thuế, chỉ khả thi nếu thương vụ Seavillage hoàn tất trong quý; dự phóng của họ chưa tính thương vụ này. Cho năm 2027, một nơi dự phóng lãi của cổ đông công ty mẹ là 247 tỷ đồng, giảm 47,62%. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi