KBC

Chúng tôi nhìn nửa đầu năm 2026 của Kinh Bắc là giai đoạn chờ: doanh thu thuần sáu tháng gần 1.925 tỷ đồng, giảm khoảng 46% so với cùng kỳ; lãi sau thuế xấp xỉ 269 tỷ đồng, giảm 78%, mới bằng chưa tới một phần mười mục tiêu lãi ròng 3.000 tỷ đồng của cả năm. Điểm tựa là hơn 170 ha đất khu công nghiệp đã ký thuê. Tuy nhiên đất chưa bàn giao thì chưa thành doanh thu. Với chúng tôi, câu hỏi lớn là diện tích đó có kịp bàn giao trong năm 2026 hay không. Báo cáo tài chính quý 3/2026, ra sau các báo cáo phân tích chúng tôi có, ghi doanh thu thuần 3.187,3 tỷ đồng và lãi sau thuế 937,2 tỷ đồng, tăng 200,5% so với cùng kỳ.

Doanh thu thuần sáu tháng đầu năm 2026

1.925 tỷ đồng−46%so với cùng kỳ, số gần đúng

Lãi sau thuế sáu tháng đầu năm 2026

269 tỷ đồng−78%so với cùng kỳ, số xấp xỉ

Biên lãi gộp mảng cho thuê đất khu công nghiệp

65%tăng từ 53%

Diện tích đất khu công nghiệp đã ký thuê

170 hahơn 170 ha, chưa bàn giao hết

Kết quả kinh doanh: doanh thu thuê đất giảm mạnh, nhưng biên lãi mảng này lên 65%

Quý 2/2026, doanh thu thuần đạt xấp xỉ 589 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng lãi sau thuế chỉ còn vài chục tỷ đồng, giảm hơn chín phần mười so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính nằm ở mảng cho thuê đất khu công nghiệp. Sáu tháng đầu năm mảng này đạt khoảng 827 tỷ đồng, với diện tích bàn giao khoảng 15 đến 20 ha. Doanh thu thấp vì nhiều dự án còn đang đền bù, giải phóng mặt bằng và chưa đủ điều kiện ghi nhận. Bù lại, biên lãi gộp (phần lãi gộp so với doanh thu) của mảng này tăng từ 53% lên 65%.

Các mảng còn lại đi tốt hơn. Chuyển nhượng bất động sản khu đô thị đạt khoảng 717 tỷ đồng, tăng 74%, nhờ tiếp tục bàn giao nhà ở xã hội.

Chúng tôi lưu ý một khoản ngoài kinh doanh chính: doanh thu tài chính quý 2 đạt hơn 431 tỷ đồng, trong đó khoảng 345 tỷ đồng là lãi chuyển nhượng cổ phần. Chúng tôi không coi đây là nguồn lãi đều đặn.

Động lực: hợp đồng thuê đất đã ký, Tràng Duệ 3 và Tràng Cát

Sáu tháng đầu năm Kinh Bắc ký thuê đất với tổng diện tích hơn 170 ha, gồm cả biên bản ghi nhớ. Trong đó có thỏa thuận 22,45 ha với CTP Asia B.V (châu Âu) tại Tràng Duệ 3.

Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) rộng 652,73 ha. Đến tháng 7/2026 dự án đã giải phóng mặt bằng hơn 302 ha, so với 163,8 ha hồi cuối tháng 4. Phần đã đền bù có hơn 172 ha đang thi công hạ tầng, khối lượng ước đạt 12%.

Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) đã cơ bản hoàn tất thủ tục pháp lý. Đây là dự án chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hàng tồn kho, với giá trị hơn 17.800 tỷ đồng.

Hơn 90% khách thuê của Kinh Bắc là doanh nghiệp nước ngoài, và vốn đầu tư nước ngoài thực hiện 7 tháng đầu năm ước đạt 15,20 tỷ USD, tăng 12%.

Chỗ dễ đổi chiều: thời điểm ghi nhận doanh thu, vốn nằm trong Tràng Cát và thuế của Mỹ

Doanh thu phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng và pháp lý, vì vậy có thể lệch kỳ, như nửa đầu năm vừa rồi. Hơn 17.800 tỷ đồng nằm trong Tràng Cát là vốn chưa thành tiền; chúng tôi chưa thấy mốc đưa ra thị trường được công bố chắc chắn.

Bên ngoài, Mỹ đã công bố mức thuế bổ sung 12,5% với nhóm các nền kinh tế còn lại, trong đó có Việt Nam, sau cuộc điều tra theo Mục 301 vào ngày 23/07/2026.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Kinh Bắc

Chúng tôi chỉ thấy một công ty chứng khoán đưa ra khuyến nghị mua trong thời gian gần đây, vào ngày 26/08/2026. Họ cũng kỳ vọng phần lớn hơn 170 ha được bàn giao vào cuối năm 2026, và dự phóng doanh thu năm 2026 khoảng 11.158 tỷ đồng, tăng 67%, và lãi sau thuế 3.167 tỷ đồng, tăng 42%. Cho năm 2027, dự phóng là 15.105 tỷ đồng và 4.908 tỷ đồng, tăng lần lượt 35% và 55%. Đây là kỳ vọng của công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi