KDH

Chúng tôi thấy lãi chín tháng đầu năm 2026 của Khang Điền tăng rất mạnh: lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.209 tỷ đồng, tăng 117,1% so với cùng kỳ và bằng 81% kế hoạch năm. Tuy nhiên mức tăng này chủ yếu đến từ các khoản không thường xuyên, trong khi doanh thu quý 3 chỉ còn 41 tỷ đồng, giảm 96% so với cùng kỳ. Với chúng tôi, câu hỏi lớn là dự án Gladia có kịp biến doanh số bán hàng thành doanh thu và lãi thường xuyên hay không.

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ chín tháng 2026

1.209 tỷ đồng+117,1%so với cùng kỳ, bằng 81% kế hoạch năm

Doanh thu quý 3/2026

41 tỷ đồng−96%so với cùng kỳ

Khách hàng trả tiền trước cuối quý 3/2026

1,86 nghìn tỷ đồng+366,9%so với quý 2

Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu cuối quý 3/2026

56,1%so với 34,9% trước đó

Kết quả kinh doanh: chín tháng đạt 81% kế hoạch năm, nhờ cả khoản bất thường

Quý 3/2026, lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 176 tỷ đồng, giảm 25,5% so với cùng kỳ. Doanh thu giảm 74% so với quý 2, còn 41 tỷ đồng, và lãi gộp (doanh thu trừ giá vốn) chỉ còn 6 tỷ đồng.

Phần lãi quý 3 đến từ hai nguồn khác. Thứ nhất là khu thấp tầng Gladia, đóng góp 133 tỷ đồng qua lãi từ công ty liên kết, vì Khang Điền không còn hợp nhất Bình Trưng Mới (công ty sở hữu dự án này) sau khi giảm sở hữu từ 51% xuống 49%. Thứ hai là thu nhập khác ròng 127 tỷ đồng, phần lớn là một khoản bồi thường.

Lũy kế chín tháng, mức tăng 117,1% dựa chủ yếu vào ba khoản: 896 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng vốn Bình Trưng Mới, 285 tỷ đồng lãi từ giao dịch thu mua CTCP Phát triển Bất động sản An Lập với giá thấp và 129 tỷ đồng tiền bồi thường. Vì vậy việc hoàn thành kế hoạch năm đã rõ ràng hơn, nhưng chưa nói lên hoạt động cốt lõi (bàn giao nhà cho khách) đang tăng tương ứng.

Động lực: Gladia Heights được đón nhận tốt, khách trả tiền trước tăng mạnh

Gladia là động lực ngắn hạn chính. Với phân khu thấp tầng, đến cuối quý 2 khoảng 60% trong 226 căn đã có khách và khoảng 80 căn đã bàn giao. Quý 4, Khang Điền dự kiến tiếp tục bàn giao 15 căn thấp tầng.

Phân khu cao tầng Gladia Heights bắt đầu đợt bán hàng ngày 01/8/2026. Doanh nghiệp đưa ra khoảng 500 trong tổng số 616 căn hộ và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 90%, kết quả tốt trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý thị trường bất động sản còn thận trọng. Căn hộ dự kiến bàn giao từ quý 4/2027, nghĩa là doanh thu và lãi từ đợt bán hàng này chưa xuất hiện trong năm 2026.

Dấu hiệu cụ thể nhất là khoản khách hàng trả tiền trước. Cuối quý 3, số dư này lên 1,86 nghìn tỷ đồng, tăng 366,9% so với quý 2. Cuối quý 2, số dư chỉ là 399 tỷ đồng, giảm 38,5% so với cuối năm 2025.

Điểm dễ đổi chiều: vốn vay tăng nhanh, hai dự án BT chiếm nhiều vốn

Cuối quý 3, dư nợ vay của Khang Điền lên 17,8 nghìn tỷ đồng, tăng 75,1% so với đầu năm. Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 34,9% lên 56,1%.

Một phần nhu cầu vốn đến từ hai dự án BT (xây dựng công trình để đổi lấy đất) chỉnh trang khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo, dự kiến hoàn thành quý 4/2028 và bàn giao năm 2029. Khang Điền dự kiến được thanh toán bằng 133 ha đất tại khu dân cư Tân Tạo - Khu B, trị giá 10.734 tỷ đồng, cộng 5.635 tỷ đồng từ ngân sách thành phố nếu quỹ đất đối ứng không đủ. Phương án này có thể thêm nhiều đất cho các năm sau, nhưng làm vốn bị giữ lại trong giai đoạn đầu.

Dự án Tân Tạo A cũng được nâng tổng mức đầu tư từ 7.737 tỷ lên 17.918 tỷ đồng, tăng 131,6%, để cập nhật khoản bồi thường, tái định cư và hạ tầng. Việc ưu tiên vốn cho các dự án BT có thể làm giãn tiến độ ra hàng của một số dự án khác, trong khi tiền thu về chậm sẽ làm doanh nghiệp phụ thuộc vốn vay nhiều hơn.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Khang Điền

Hai công ty chứng khoán có báo cáo gần đây đều khuyến nghị mua. Một nơi cho biết sẽ điều chỉnh dự phóng doanh số và doanh thu bàn giao giai đoạn 2026 đến 2029 theo hướng thận trọng hơn.

Trước khi có kết quả quý 3, một nơi dự phóng lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ năm 2026 là 1.390 tỷ đồng, tăng 33,0% so với năm trước. Sau khi loại các khoản bất thường tại Bình Trưng Mới và An Lập, lãi cốt lõi chỉ còn khoảng 388 tỷ đồng, giảm 62,9%. Họ kỳ vọng doanh số Gladia là nền để doanh thu và hoạt động cốt lõi phục hồi từ năm 2027. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi