NLG

Chúng tôi thấy Nam Long đang đi qua một quý rất yếu nhưng bảng cân đối vẫn vững: quý 3/2026 doanh thu chỉ đạt 328 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ, lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ còn 4,8 tỷ đồng, giảm 97%, trong khi doanh nghiệp vẫn giữ tiền mặt ròng 977 tỷ đồng. Tuy nhiên điều vướng lớn hơn là bán hàng chậm lại: doanh số bán trước của quý chỉ khoảng 650 tỷ đồng, giảm 61% so với cùng kỳ. Với chúng tôi, câu hỏi lớn lúc này là nhu cầu về nhà ở bao giờ quay lại, vì doanh số hôm nay là nền cho kết quả của những lần bàn giao sau này.

Doanh thu quý 3/2026

328 tỷ đồng−83%so với cùng kỳ

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ quý 3/2026

4,8 tỷ đồng−97%so với cùng kỳ

Doanh số bán trước quý 3/2026

650 tỷ đồng−61%so với cùng kỳ, khoảng

Tiền mặt ròng cuối quý 3/2026

977 tỷ đồngdư nợ vay 5,05 nghìn tỷ đồng

Kết quả kinh doanh: quý 3 yếu vì bàn giao ít

Doanh thu bất động sản chỉ được ghi nhận khi doanh nghiệp bàn giao nhà, vì vậy kết quả từng quý dao động rất mạnh. Quý 3, doanh nghiệp chỉ bàn giao một số ít sản phẩm còn lại ở Central Lake và Southgate. Doanh thu bất động sản đạt 227 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ, chiếm 69% tổng doanh thu. Lãi gộp của mảng này đạt 116 tỷ đồng, giảm 84%.

Biên lãi gộp, tức phần lãi gộp so với doanh thu, của quý 3 đạt 46%, cao hơn cùng kỳ 2 điểm phần trăm, vì các sản phẩm thấp tầng được bàn giao có biên cao hơn căn hộ. Mức này không bù được quy mô doanh thu thu hẹp.

Theo báo cáo tài chính, lãi của cổ đông công ty mẹ ba quý đầu năm lần lượt là 68,2 tỷ đồng, 55,2 tỷ đồng và 4,8 tỷ đồng, so với 108,4 tỷ đồng, 99,3 tỷ đồng và 146 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp đặt mục tiêu cả năm cao hơn nhiều: doanh thu và lãi sau thuế mới đạt lần lượt 26,5% và 17,8% mục tiêu đó. Khoảng cách này cho thấy phần việc còn lại dồn vào quý 4.

Điểm tựa: bảng cân đối khỏe và tiền khách đã trả trước

Doanh nghiệp đã thu hẹp nợ vay. Cuối quý 3, dư nợ vay là 5,05 nghìn tỷ đồng, giảm 8,5% so với đầu năm, và doanh nghiệp ở trạng thái tiền mặt ròng 977 tỷ đồng. Khoản chi tài chính quý 3 vì vậy giảm 41% so với cùng kỳ, còn 81 tỷ đồng.

Khoản khách trả tiền trước đạt 3,19 nghìn tỷ đồng, tăng 23,3% so với đầu năm. Đây là tiền khách đã nộp cho những căn chưa bàn giao, sẽ thành doanh thu khi doanh nghiệp giao nhà.

Bán hàng cũng từng rất tốt trước khi chậm lại. Quý 2 doanh số bán trước đạt 3.010 tỷ đồng, và chín tháng đạt 5,73 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ, trong đó Mizuki Park và Sol Garden đóng góp tổng cộng 45%. Doanh nghiệp còn quỹ đất hơn 681 ha với pháp lý rõ ràng, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Về bàn giao, báo cáo tháng 8 nêu mục tiêu giao An Zen Residences (887 căn, đã đủ điều kiện bán hàng) vào quý 4/2026, nhưng báo cáo tháng 11 dự kiến lùi sang khoảng năm 2027. Đây là mục tiêu của doanh nghiệp, chưa phải kết quả.

Điểm yếu: nhu cầu về nhà ở chậm lại đúng lúc lãi suất tăng

Doanh số bán trước quý 3 giảm 78% so với quý 2. Lãi suất tăng trở lại và khách hàng thận trọng hơn. Số giao dịch nhà ở trên cả nước trong quý 3 giảm: 22.847 giao dịch chung cư và nhà riêng lẻ, giảm 29%, và 69.157 giao dịch đất nền, giảm 34%. Lũy kế chín tháng, tổng giao dịch là 331.876, giảm 30% so với cùng kỳ.

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên mức 7,5% đến 9%. Giá bán thứ cấp của chung cư tại Hà Nội và TP.HCM giảm từ 10% đến 20% so với cùng kỳ. Với Nam Long, các dự án thấp tầng như Izumi và Southgate có tốc độ bán hàng chậm hơn dự kiến.

Doanh nghiệp còn đang giữ nhiều hàng trong kho. Giá trị tồn kho là 9,14 nghìn tỷ đồng, tăng 5,3% so với đầu năm, trong đó Waterpoint giai đoạn 1 và 2 chiếm 6,51 nghìn tỷ đồng. Doanh nghiệp dự kiến có thêm đợt bán hàng trong quý 4, và chúng tôi chưa thấy gì cho biết nhu cầu đã quay lại.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Nam Long

Các công ty chứng khoán có báo cáo gần đây đều tích cực về giá trị dài hạn: hai nơi khuyến nghị mua và một nơi khả quan. Một nơi đã hạ giá mục tiêu 15% so với lần trước vì lãi suất cao và tiến độ bán hàng và bàn giao chậm hơn.

Dự phóng lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ năm 2026 nằm trong khoảng 429 đến 770 tỷ đồng; mức 770 tỷ đồng được đưa ra trước khi có kết quả quý 3, còn mức 429 tỷ đồng là sau khi hạ dự phóng 43%. Cho năm 2027, một nơi dự phóng lãi tăng 18%, lên 509 tỷ đồng. Có nơi cho rằng mặt bằng lãi suất còn cao ít nhất đến giữa năm 2027. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi