NVL

Chúng tôi thấy Novaland đã có lãi trở lại: sáu tháng đầu năm 2026, lãi sau thuế đạt 1.772 tỷ đồng, so với khoản lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025 (số liệu chúng tôi có dừng ở sáu tháng đầu năm 2026, chưa có kết quả quý 3). Tuy nhiên dòng tiền thuần từ kinh doanh vẫn âm 3.612 tỷ đồng, và 16.716 tỷ đồng nợ vay, trái phiếu đã đáo hạn vẫn chưa thanh toán xong. Với chúng tôi, điều quyết định là tiền thu về từ dự án và tiến độ xử lý nợ.

Lãi sau thuế sáu tháng đầu năm 2026

1.772 tỷ đồngso với lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025

Doanh thu thuần sáu tháng đầu năm 2026

5.096 tỷ đồng+38%so với cùng kỳ

Dòng tiền thuần từ kinh doanh sáu tháng đầu năm 2026

−3.612 tỷ đồngcùng kỳ năm 2025 là âm 7.454 tỷ đồng

Nợ vay, trái phiếu đã đáo hạn chưa thanh toán

16.716 tỷ đồngmới được gia hạn 3.244 tỷ đồng

Kết quả kinh doanh: lãi đảo chiều, nhưng tiền thật chưa về

Sáu tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần hợp nhất đạt 5.096 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế là 1.772 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 lỗ 666 tỷ đồng. Dòng tiền thì chưa theo kịp. Dòng tiền thuần từ kinh doanh sáu tháng đầu năm là âm 3.612 tỷ đồng, đã thu hẹp so với mức âm 7.454 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2025 nhưng chưa chuyển sang dương. Cả năm 2025, công ty lãi sau thuế 1.861 tỷ đồng nhưng dòng tiền kinh doanh âm 6.145 tỷ đồng.

Năm 2025 còn có hai khoản ghi nhận một lần trong quý 4: hoàn nhập dự phòng tiền sử dụng đất ở Lakeview City 2,2 nghìn tỷ đồng, và hoàn nhập 1,3 nghìn tỷ đồng tiền phạt chậm thanh toán. Mức lãi năm đó vì vậy khó dùng làm mặt bằng để so.

Động lực: chuyển nhượng tài sản, hạn mức tín dụng và kho dự án đã bán ra

Động lực trước mắt là việc trả nợ bằng tiền chuyển nhượng tài sản. Công ty đã chuyển nhượng thành công 4 tài sản, thu 11.266 tỷ đồng, khoảng 72% kế hoạch 15.617 tỷ đồng. Thêm 4 tài sản đã ký hợp đồng nguyên tắc, trị giá 3.931 tỷ đồng, và 1 tài sản đã có thư đề nghị, 420 tỷ đồng. Sau ngày 01/07/2026, công ty đã trả thêm 2.417 tỷ đồng nợ gốc.

Nguồn vốn thứ hai là tín dụng: hạn mức được phê duyệt 20.265 tỷ đồng, đã giải ngân 7.120 tỷ đồng, và ban lãnh đạo dự kiến giải ngân thêm 13.145 tỷ đồng trong 12 tháng tới. Trong tháng 6/2026, các trái chủ cũng đồng ý gia hạn lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế từ năm 2027 sang năm 2028.

Nguồn thứ ba là các dự án đã bán ra. Cuối quý 1/2026, tổng giá trị sản phẩm đã giới thiệu ra thị trường đạt 227 nghìn tỷ đồng, trong đó một phần lớn vẫn phải thu tiền từ khách hàng. Aqua City chiếm 51%, NovaWorld Phan Thiết 24%, NovaWorld Hồ Tràm 11% và các dự án tại TP.HCM 14%. Ba dự án thấp tầng lớn đã bán ra nhiều nhưng bàn giao còn ít: Aqua City khoảng 13.200 căn, đã bán ra khoảng 70%, bàn giao khoảng 1.100 căn (khoảng 8%); NovaWorld Phan Thiết khoảng 18.500 căn, bán ra khoảng 50%, bàn giao khoảng 1.500 căn (khoảng 8%); NovaWorld Hồ Tràm khoảng 4.200 căn, bán ra khoảng 68%, bàn giao khoảng 500 căn (khoảng 13%). Sổ hồng ở Aqua City bắt đầu được bàn giao từ tháng 6/2026.

Điểm yếu: nợ đáo hạn lớn, hàng tồn kho chiếm phần lớn tài sản, cổ phiếu có thể bị pha loãng

Đoạn nhấn mạnh về khả năng hoạt động liên tục trong kết quả soát xét vẫn được giữ, như từ năm 2022 đến nay. Căn cứ là dòng tiền kinh doanh âm và 16.716 tỷ đồng nợ đáo hạn chưa thanh toán, mới được gia hạn 3.244 tỷ đồng. Kết luận soát xét vẫn là chấp nhận toàn phần, nhưng chúng tôi coi đoạn nhấn mạnh là tín hiệu rủi ro thật.

Tài sản của công ty khó chuyển thành tiền nhanh: hàng tồn kho là 157.712 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản. Tại ngày 30/06/2026, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn là 24.145 tỷ đồng, thấp hơn nợ vay ngắn hạn 30.482 tỷ đồng. Còn một điều nữa là pha loãng. Doanh nghiệp có các kế hoạch phát hành: thêm cho cổ đông hiện hữu tối đa 800,7 triệu cổ phiếu (33% số cổ phiếu đang lưu hành), giá tối thiểu 10.000 đồng mỗi cổ phiếu; riêng lẻ tối đa 33%; cho người lao động tối đa 5%; và hoán đổi trái phiếu trong nước tối đa 6%. Ở NovaWorld Phan Thiết, tiền sử dụng đất vẫn đang chờ xác định.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Novaland

Trong tư liệu chúng tôi có, một công ty chứng khoán khuyến nghị mua, dựa trên định giá tài sản. Có nơi dự phóng doanh thu năm 2026 là 16.135 tỷ đồng, tăng 131,6% so với 6.966 tỷ đồng năm 2025; năm 2027 là 22.564 tỷ đồng và năm 2028 là 30.270 tỷ đồng.

Với lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ, cùng nơi này dự phóng 1.486 tỷ đồng năm 2026, giảm 14,8% so với 1.744 tỷ đồng năm 2025, rồi 2.390 tỷ đồng năm 2027 và 3.631 tỷ đồng năm 2028. Họ dự phóng doanh số bán bất động sản năm 2026 là 11,4 nghìn tỷ đồng, nhờ kỳ vọng mở lại việc bán hàng ở Aqua City vào cuối năm. Các dự phóng này chưa tính đến các đợt phát hành cổ phiếu mới nêu trên. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi