PDR

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt

11.500 đồng

−300 đồng (−2,54%)

11.50011.750

Thấp nhất và cao nhất trong phiên 13/11/2026

Phiên vừa rồi so với VN-Index: Yếu hơn 2,55%VN-Index +0,01%
Vùng đỡ giá gần nhất: 10.400 – 10.600thấp hơn giá 7,8%
Vùng cản giá gần nhất: 12.450cao hơn giá 8,3%
P/E: 21,4 lầnba năm qua: 18,1 – 158,2
Vay ký quỹ tại TCBS: Cótỷ lệ cho vay 50%

Báo cáo của Rich Future

Phát Đạt: nửa đầu năm lãi tăng nhờ chuyển nhượng dự án, còn hoạt động kinh doanh chính chưa tạo ra lãi

Chúng tôi nhìn Phát Đạt đang ở giữa một cuộc chuyển pha: sáu tháng đầu năm 2026 lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 213 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ, nhưng phần lớn đến từ việc chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên hoạt động kinh doanh chính lỗ 241 tỷ đồng, và doanh nghiệp vừa dồn 7.666 tỷ đồng vào dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm trong lúc tiền lãi vay đang tăng. Với chúng tôi, câu hỏi là các dự án lớn có kịp ghi nhận doanh thu trước khi nguồn lãi chuyển nhượng cạn dần hay không.

Doanh thu thuần sáu tháng đầu năm 2026: 158 tỷ đồng−66%so với cùng kỳ
Lãi trước thuế sáu tháng đầu năm 2026: 505 tỷ đồngnhờ thu nhập tài chính 1.381 tỷ đồng
Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ sáu tháng đầu năm 2026: 213 tỷ đồng+84%bằng 25% kế hoạch 868 tỷ đồng
Hoạt động kinh doanh chính sáu tháng đầu năm 2026 lỗ: 241 tỷ đồng

Kết quả kinh doanh: lãi tăng nhờ chuyển nhượng, doanh thu thuần giảm mạnh

Sáu tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần chỉ đạt 158 tỷ đồng, giảm 66% so với cùng kỳ, vì dự án Bắc Hà Thanh chưa bàn giao đáng kể. Bù lại, thu nhập tài chính đạt 1.381 tỷ đồng, chủ yếu từ lãi thanh lý các khoản đầu tư vào Thuận An 1, Tam Hiệp và Serenity.

Nhờ khoản này, lãi trước thuế đạt 505 tỷ đồng. Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ còn 213 tỷ đồng, bằng 25% kế hoạch 868 tỷ đồng của doanh nghiệp. Khoảng cách đến chủ yếu từ thuế, vì giao dịch chuyển nhượng vốn chịu thuế suất cao hơn mức thông thường. Khoản chi tài chính cũng tăng mạnh, lên 534 tỷ đồng, tăng 310% so với cùng kỳ. Số thực hiện chúng tôi có dừng ở sáu tháng đầu năm.

Kết quả kinh doanh sáu tháng đầu năm 2026
Chỉ tiêu	Sáu tháng 2026	So với cùng kỳ
Doanh thu thuần	158 tỷ đồng	−66%
Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ	213 tỷ đồng	+84%
Khoản chi tài chính	534 tỷ đồng	+310%

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ so với kế hoạch cả năm (tỷ đồng)

Đã đạt sáu tháng đầu năm213
Kế hoạch cả năm868

Động lực: Thủ Thiêm và Bắc Hà Thanh

Động lực lớn nhất là Lotte Eco Smart City. Ngày 10/8/2026, Phát Đạt hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn Lotte Properties HCMC, đơn vị được định giá khoảng 21.900 tỷ đồng. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng. Phát Đạt đảm nhiệm hai khối thương mại, dự kiến khởi công ngày 23/10/2026 và hoàn thành sau 36 tháng.

Dự án Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn Iconic) rộng 43,16 ha, có 1.422 sản phẩm, trong đó 627 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng. Giai đoạn 1 đã bàn giao, giai đoạn 2 đang hoàn tất pháp lý, và doanh nghiệp đặt mục tiêu tiêu thụ hết trong năm 2026.

Điểm yếu: lãi đến từ khoản một lần, phải thu tăng nhanh

Trong sáu tháng đầu năm, hoạt động kinh doanh chính lỗ 241 tỷ đồng, và lãi trước thuế dựa vào các thương vụ chuyển nhượng: 80% Thuận An 1 với giá hơn 1.900 tỷ đồng, 99,34% Serenity Phước Hải với 2.500 tỷ đồng, 30% Tam Hiệp khoảng 638 tỷ đồng. Thuận An 2 cũng đã được công bố chuyển nhượng, giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng nhưng chưa chốt.

Chúng tôi chú ý hai chi tiết. Với Serenity, doanh nghiệp góp thêm 982 tỷ đồng vào tháng 1/2026 rồi chuyển nhượng trong 5 tháng; bên nhận mới thành lập từ tháng 3/2026, và Phát Đạt còn khoảng 694 tỷ đồng phải thu dài hạn liên quan. Ngoài ra, khoản phải thu khác đã lên gần 5.000 tỷ đồng, gấp khoảng 4,7 lần đầu năm, trong đó khoảng 1.700 tỷ đồng là phải thu từ cá nhân.

Các thương vụ chuyển nhượng
Thương vụ	Tỷ lệ chuyển nhượng	Giá trị
Thuận An 1	80%	hơn 1.900 tỷ đồng
Serenity Phước Hải	99,34%	2.500 tỷ đồng
Tam Hiệp	30%	khoảng 638 tỷ đồng

Giá trị các thương vụ chuyển nhượng (tỷ đồng)

Thuận An 1 (hơn)1.900
Serenity Phước Hải2.500
Tam Hiệp (khoảng)638

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Phát Đạt

Giới phân tích ở mức khả quan, nhưng đã hạ giá mục tiêu 16,2% so với hồi tháng 3/2026, vì bàn giao Bắc Hà Thanh chậm hơn, Thuận An 2 chuyển sang định giá theo giá trị sổ sách, cùng khoản dự phòng và tiền lãi vay cao hơn dự kiến.

Họ dự phóng lãi ròng quý 3/2026 là 26 tỷ đồng, giảm 69,7% so với cùng kỳ vì chưa có dự án nào bàn giao trong quý. Cả năm 2026 là 458 tỷ đồng, giảm 11,0%; năm 2027 là 732 tỷ đồng, tăng 59,8%, nhờ ghi nhận Bắc Hà Thanh và lãi chuyển nhượng Thuận An 2. Họ cũng dự phóng nợ vay tăng từ 5.544 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 10.619 tỷ đồng cuối năm 2026. Đây là kỳ vọng của các công ty chứng khoán, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi

Điều theo dõi	Mốc hiện tại và vì sao đáng để ý
Bàn giao Bắc Hà Thanh	Doanh thu thuần sáu tháng chỉ có 158 tỷ đồng, giảm 66%. Chúng tôi chờ số căn bàn giao trong nửa cuối năm.
Các khoản phải thu	Phải thu khác gần 5.000 tỷ đồng; tư liệu cũng nêu khoảng 694 tỷ đồng phải thu dài hạn liên quan Serenity. Thu hồi đúng hạn hay kéo dài quyết định áp lực thanh khoản.
Thuận An 2	Giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng vẫn chưa chốt. Vì vậy thời điểm ghi nhận và mức thuế có thể khác kỳ vọng.
Vốn cho Lotte	Nếu Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng, Phát Đạt dự kiến góp thêm khoảng 2.726 tỷ đồng để giữ tỷ lệ 35%.

Rich Future viết ngày 13/11/2026.

Đọc cả bàiThu gọn

PDR kẹp giữa vùng đỡ 10.400 – 10.600 và vùng cản 12.450

13/11/2026Mở 11.750Cao 11.750Thấp 11.500Đóng 11.500 −2,54%Khớp 51,1 tỷ

Bình quân 20 phiên
Bình quân 50 phiên
Phiên đáng chú ý
Lần giá lùi về vùng đỡ
Cột dưới: tiền mua bán

Lăn chuột để kéo gần, kéo xa. Giữ chuột và kéo ngang để lùi về các phiên trước. Rê chuột để xem số của từng phiên.Chạm vào biểu đồ để xem số của từng phiên. Chụm hoặc mở hai ngón tay để kéo gần, kéo xa.

Thang giáSo với giá đóng cửa

Vùng cản giá (kháng cự)13.700 – 14.100+19,1%2 lần quay đầu
Vùng cản giá (kháng cự)12.450+8,3%2 lần quay đầu
Giá đóng cửa11.500−2,54%phiên vừa rồi
Vùng đỡ giá (hỗ trợ)10.400 – 10.600−7,8%3 lần quay đầu

Giá bình quân 20 phiên: 11.600; giá thấp hơn 0,9%
Giá bình quân 50 phiên: 11.510; giá thấp hơn 0,1%
Giá bình quân 200 phiên: 14.170; giá thấp hơn 18,8%

Vùng đỡ giá, vùng cản giá là gì?

Giá cổ phiếu hay nảy giữa một cái sàn và một cái trần. Sàn là vùng đỡ giá (giới chứng khoán gọi là hỗ trợ): giá rơi tới đó thì có người mua vào, giá bật lên. Trần là vùng cản giá (kháng cự): giá lên tới đó thì có người bán ra, giá chững lại. Máy tìm sàn và trần bằng cách đánh dấu mọi đỉnh và đáy của 250 phiên gần nhất, gom những điểm sát nhau (trong 3%) thành một vùng, rồi chỉ giữ vùng nào giá đã quay đầu từ hai lần trở lên. Sàn có lúc thủng, trần có lúc bị phá. Vùng giá chỉ cho bạn biết giá từng phản ứng ở đâu.

Vì sao giá trên biểu đồ có lúc khác giá tôi nhớ?

Mỗi lần doanh nghiệp chia cổ tức hay cổ phiếu thưởng, sàn hạ giá tham chiếu của ngày hôm đó, và biểu đồ sẽ gãy một nhịp dù chẳng ai bán tháo. Để nét vẽ liền mạch, máy nhân mọi giá trước ngày ấy với đúng tỷ lệ của sàn. Trong biểu đồ này chưa có ngày nào như vậy. Giá của phiên mới nhất thì luôn là giá thật.

Đọc biểu đồ nến thế nào?

Mỗi cây nến kể chuyện của một phiên. Thân nến nối giá mở cửa với giá đóng cửa: nến xanh là hôm đó đóng cửa cao hơn mở cửa, nến đỏ là thấp hơn. Hai sợi râu vươn tới giá cao nhất và thấp nhất trong phiên. Nến thân dài là một phiên giá đi một mạch; nến thân ngắn, râu dài là một phiên giằng co.

Phiên vừa rồi PDR đuối hơn thị trường một chút

Phiên 13/11/2026, PDR giảm 2,54% trong lúc VN-Index tăng 0,01%. Tiền mua bán thưa hơn ngày thường, chỉ bằng 0,7 lần.

Những phiên đáng chú ý trong 60 phiên gần đây.
Phiên	PDR	VN-Index	So với thị trường	Tiền mua bán
26/10/2026	−3,70%	−0,60%	Yếu hơn 3,11%	1,4 lần ngày thường
21/10/2026	+5,73%	+2,76%	Mạnh hơn 2,97%	2,8 lần ngày thường
09/10/2026	+1,80%	−0,22%	Mạnh hơn 2,02%	2,4 lần ngày thường
24/08/2026	+4,47%	+1,17%	Mạnh hơn 3,30%	1,8 lần ngày thường

Đọc bảng này thế nào?

Bảng ghi những hôm PDR chạy khác hẳn thị trường (lệch từ 3%) hoặc tiền mua bán tăng từ gấp đôi. Ô tô màu là ô chạm ngưỡng; trên biểu đồ, các phiên này có vòng tròn vàng. Có những hôm cổ phiếu tăng chỉ vì cả thị trường cùng tăng, như thuyền lên theo nước. Lấy phần trăm của mã trừ đi phần trăm của VN-Index, bạn thấy phần mã tự đi. "Ngày thường" là mức tiền mua bán bình quân của 20 phiên ngay trước đó. Hôm nào mã vừa tách khỏi thị trường vừa có tiền mua bán tăng vọt, hôm đó thường có chuyện: kết quả kinh doanh, tin mới, hay một dòng tiền lớn vào ra. Bảng này chỉ ra hôm nào; vì sao thì bạn tìm trong tin của doanh nghiệp.

Sau 10 phiên, giá cao hơn ở 11 trong 23 lần lùi về vùng đỡ

Từ 09/11/2023 tới nay, PDR đã 23 lần lùi về vùng đỡ giá gần nhất của lúc ấy. Máy lật lại từng lần, xem sau đó giá đi đâu.

Sau 5 phiên12/23+0,61%
Sau 10 phiên11/230,00%
Sau 20 phiên9/23−3,23%

Số lớn: số lần giá đã cao hơn hôm chạm vùng đỡ, trên tổng số lần. Số phần trăm: mức thay đổi thường gặp của các lần ấy. Lần gần nhất: 02/07/2026.

Đọc các con số này thế nào?

Máy đi lại từng phiên có số liệu, tối đa khoảng ba năm, mỗi phiên chỉ được nhìn số liệu có tới hôm trước, y như một người đứng ở ngày đó. Hôm nào giá thấp nhất trong phiên chạm vùng đỡ gần nhất thì tính một lần; hai lần phải cách nhau ít nhất 20 phiên, để một đợt giằng co không bị đếm thành nhiều lần. "Mức thường gặp" là trung vị: xếp mức thay đổi của các lần từ thấp tới cao rồi lấy lần đứng giữa. Đây là chuyện đã xảy ra với chính mã này. Lần tới có thể khác, nên hãy coi nó là một dữ kiện để cân nhắc. Con số lớn màu xanh khi quá nửa số lần giá cao hơn, màu đỏ khi dưới nửa; thanh ngang bên dưới tô theo đúng tỷ lệ ấy. Trên biểu đồ, mỗi lần là một tam giác nhỏ dưới giá.

Quý 3/2026 lãi 10,2 tỷ đồng, giảm 88,1% so với cùng kỳ

Doanh thu thuần mỗi quý23,9 tỷ−95,3% so với cùng kỳ

Q4/23
Q1/24
Q2/24
Q3/24
Q4/24
Q1/25
Q2/25
Q3/25
Q4/25
Q1/26
Q2/26
Q3/26

Lãi của cổ đông công ty mẹ mỗi quý10,2 tỷ−88,1% so với cùng kỳ

Q4/23
Q1/24
Q2/24
Q3/24
Q4/24
Q1/25
Q2/25
Q3/25
Q4/25
Q1/26
Q2/26
Q3/26

Mỗi cột là một quý, đơn vị tỷ đồng; cột sáng là quý mới nhất. Cột có gạch chéo là quý mà hai nguồn ghi lãi khác nhau.

Số doanh thu và lãi lấy từ đâu?

Nguồn: báo cáo tài chính của doanh nghiệp, lấy từ VNDirect và so với CafeF. Quý mà hai nguồn ghi lãi khác nhau thường là do số trước và sau kiểm toán; trang hiện số của VNDirect. Trên máy tính, rê chuột vào một cột để xem số của quý đó.

P/E 21,4 lần, gần mức thấp nhất của ba năm; P/B 0,9 lần

Với giá 11.500 đồng, bạn đang trả 21,4 đồng cho mỗi đồng lãi một năm của PDR.

P/E (giá trên lãi): 21,4 lần
P/B (giá trên giá trị sổ sách): 0,9 lần
Lãi trên mỗi cổ phiếu, bốn quý gần nhất (EPS): 538 đồng
Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu: 12.628 đồng

P/E hôm nay so với ba năm qua (745 phiên, từ 09/11/2023)

Thấp nhất 18,1Thường gặp 36,7Hôm nay 21,4Cao nhất 158,2

P/E thấp hay cao tự nó chưa nói cổ phiếu rẻ hay đắt: lãi một quý bất thường cũng làm con số này đổi mạnh.

P/E, P/B, EPS là gì?

EPS là phần lãi một năm chia cho mỗi cổ phiếu. P/E lấy giá cổ phiếu chia cho EPS: P/E 10 lần nghĩa là bạn trả 10 đồng cho mỗi đồng lãi doanh nghiệp làm ra trong một năm. Giá trị sổ sách là phần tài sản còn lại của cổ đông sau khi trừ hết nợ, chia cho mỗi cổ phiếu; P/B lấy giá chia cho con số đó. Hai chỉ số này dùng để so một mã với chính nó qua thời gian, hoặc với các doanh nghiệp cùng ngành. Mỗi ngành có mặt bằng riêng, nên đừng đem P/E của ngân hàng so với P/E của công ty công nghệ. Trên trang này, P/E và P/B tính bằng giá đóng cửa phiên 13/11/2026 chia cho EPS và giá trị sổ sách do VNDirect công bố; EPS đã được đối chiếu với tổng lãi bốn quý (tới Quý 3/2026) chia cho số cổ phiếu. Chuỗi P/E ba năm lấy từ VNDirect.

Một công ty chứng khoán khuyến nghị mua PDR; giá mục tiêu đứng giữa 17.100

Đếm trên 1 báo cáo phân tích ra từ 14/10/2026 đến 14/10/2026. Khuyến nghị và giá mục tiêu ở khối này là của các công ty chứng khoán.

Khuyến nghị mua: 1
Giữ: 0
Bán: 0

Giá mục tiêu các công ty đưa ra, so với giá đóng cửa 11.500 đồng
Mức	Giá (đồng)	So bằng thanh ngang	So với giá đóng cửa
Giá mục tiêu	17.100		+48,7%
Giá đóng cửa 13/11/2026	11.500		mốc để so

Mới có một công ty nêu giá mục tiêu trong khoảng này.

Tổng hợp từ báo cáo của MBS.

Giá mục tiêu là gì?

Giá mục tiêu là mức giá mà một công ty chứng khoán tin rằng cổ phiếu sẽ đạt tới, nêu trong báo cáo phân tích của họ. Mỗi nơi có cách tính và giả định riêng, nên các con số thường vênh nhau, có khi vênh xa. Trang này đếm và xếp lại các con số đó, kèm tên từng công ty và khoảng ngày, để bạn tìm đọc báo cáo gốc nếu muốn hiểu lý lẽ của họ. Mỗi công ty tính một lần, theo báo cáo mới nhất của họ.

Mọi con số trên trang được máy tính tự động sau mỗi phiên theo công thức cố định, từ giá và khối lượng của CafeF và VNDirect (hai nguồn trùng nhau mới dùng). Vay ký quỹ ghi theo danh mục cho vay TCBS công bố, áp dụng từ 09/11/2026; danh mục đổi theo tuần, nên trước khi vay bạn xem lại trong ứng dụng của TCBS. Trang này là số đo và thống kê; mua gì, bán gì là quyết định của bạn, theo quy tắc của bạn.

Khách hàng của Rich Future nhận thêm kịch bản theo điều kiện cho từng mã qua trợ lý riêng. Đăng ký danh sách chờ