VHM

Chúng tôi nhìn nửa đầu năm 2026 của Vinhomes là một nửa năm kỷ lục: doanh thu thuần đạt 117.220 tỷ đồng, tăng 245% so với cùng kỳ, còn lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 48.235 tỷ đồng, tăng 373%, hoàn thành gần 87% kế hoạch cả năm. Tuy nhiên phần lớn con số này đến từ các hợp đồng chuyển nhượng lô lớn, khoản vay của doanh nghiệp tăng theo các đại dự án, và cầu ở các căn giá cao đang yếu. Với chúng tôi, câu hỏi lớn lúc này là mức lãi đó lặp lại được bao nhiêu khi lô lớn không còn chiếm phần lớn.

Số liệu chúng tôi dùng trong bài là của sáu tháng đầu năm 2026, kèm các thông tin dự án đến đầu tháng 10.

Doanh thu thuần sáu tháng 2026

117.220 tỷ đồng+245%so với cùng kỳ

Lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ, sáu tháng

48.235 tỷ đồng+373%gần 87% kế hoạch cả năm

Doanh thu chưa ghi nhận cuối quý 2/2026

196.800 tỷ đồng+42%so với cùng kỳ

Kết quả kinh doanh: lãi tăng gấp nhiều lần nhờ bàn giao dự án, nhưng dựa vào vài thương vụ lớn

Sáu tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt 117.220 tỷ đồng, tăng 245% so với cùng kỳ. Doanh thu quy đổi, tức tính cả các hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần, đạt 134.205 tỷ đồng, tăng 203%. Riêng quý 2, doanh thu thuần là 52.107,6 tỷ đồng, gần gấp ba cùng kỳ.

Nguồn doanh thu rất tập trung. Chuyển nhượng lô lớn tại Ocean Park 2 và 3 đem về khoảng 39.000 tỷ đồng, còn Green Paradise khoảng 46.200 tỷ đồng. Loại giao dịch này có biên lãi cao, vì vậy lãi tăng nhanh hơn doanh thu.

Phần doanh thu chưa ghi nhận, tức các hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao, đạt mức kỷ lục 196.800 tỷ đồng vào cuối quý 2/2026, tăng 42% so với cùng kỳ. Các dự án đóng góp chính là Saigon Park, Wonder Park và Global Gate Hạ Long.

Động lực: doanh số bán hàng tăng mạnh và các đại dự án đang vào giai đoạn xây dựng

Doanh số bán hàng mới nửa đầu năm đạt 148.100 tỷ đồng, tăng 119%. Trong đó Green Paradise khoảng 57.800 tỷ đồng, Saigon Park 31.000 tỷ đồng và Global Gate Hạ Long 26.700 tỷ đồng, chủ yếu qua giao dịch lô lớn. Quý 2 riêng đạt 66.401 tỷ đồng, tăng 104%.

Global Gate Hạ Long là dự án trọng điểm của năm 2026-2027, với quy mô hơn 4.100 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 18 tỷ USD và khoảng 55 nghìn sản phẩm. Dự án đang được xây dựng và đưa ra thị trường phân khu Vịnh Thiên Đường; theo kế hoạch, các căn liền kề và biệt thự bắt đầu bàn giao vào quý 1/2027. Tuyến metro Hà Nội - Quảng Ninh nối với dự án dự kiến khai thác từ năm 2029.

Nhiều dự án khác đang được chuẩn bị. Khu đô thị thể thao Olympic (Global Sportia) vẫn do Vinhomes giữ lợi ích 85%, và sân vận động 135.000 chỗ đang được xây dựng. Dự án Cam Lâm đang đền bù, dự kiến xong vào đầu năm sau và có thể kinh doanh từ năm 2027; dự án Cam Ranh đã có giấy chứng nhận chấp thuận nhà đầu tư và đang giải phóng mặt bằng.

Điểm cần để ý: vay nợ tăng, cầu phân hóa, và lãi dựa nhiều vào lô lớn

Để làm các đại dự án, Vinhomes vay thêm. Từ đầu năm đến đầu tháng 10, doanh nghiệp đã phát hành tới 50 nghìn tỷ đồng trái phiếu, một phần để đảo lại các khoản trái phiếu đã phát hành trước đó, phần còn lại cho đầu tư dự án. Doanh nghiệp dự kiến tiếp tục phát hành vào năm tới.

Sức cầu đang phân hóa theo giá trị sản phẩm. Từ đầu năm và đặc biệt trong quý 3, Vinhomes chuyển sang phân khúc vừa túi tiền. Tại Hóc Môn, căn hộ 50m2, 60m2 và 80m2 có giá khoảng 5 đến 6 tỷ đồng và tiêu thụ rất tốt. Sản phẩm giá từ 20 đến 30 tỷ đồng hiện có sức cầu yếu, còn sản phẩm dưới 10 tỷ đồng có sức cầu tốt hơn.

Giao dịch lô lớn chiếm hơn 70% doanh số bán hàng nửa đầu năm. Vì vậy chúng tôi chưa coi 48.235 tỷ đồng lãi nửa đầu năm là mặt bằng lãi hằng kỳ của Vinhomes: khi các thương vụ lô lớn thưa đi, kết quả sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khách hàng cá nhân. Hai rủi ro giới phân tích nêu ra cũng đáng nhớ là lãi suất vay nhà ở tăng và việc siết tín dụng vào bất động sản nhà ở.

Thị trường đang kỳ vọng gì ở Vinhomes

Trong tư liệu chúng tôi đọc, giới phân tích có một khuyến nghị: khuyến nghị mua.

Cũng nơi đó dự phóng doanh số bán hàng năm 2026 khoảng 311 nghìn tỷ đồng và năm 2027 khoảng 353 nghìn tỷ đồng, doanh thu quy đổi 208 nghìn tỷ đồng và 259 nghìn tỷ đồng, lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ 76.874 tỷ đồng và 107.131 tỷ đồng, cho hai năm tương ứng. Phần doanh thu từ các hợp đồng thi công hạ tầng được kỳ vọng có biên lãi khoảng 5%. Đây là kỳ vọng của giới phân tích, chưa phải số đã thực hiện.

Điều chúng tôi theo dõi